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南京房价站上全国第六!未来这5城房价将快速上涨

时间:2017-09-20 05:22  来源:未知  作者:admin

  “短期看政策,中期看土地,长期看人口。”是中国中心城市房价的逻辑。它告诉我们,把脉一个城市的房价走势,政策、土地和人口是三个关键。那么,未来南京楼市的究竟是什么?

  随着调控的层层深入,未来进入四限的城市或将持续扩容,主导本轮房地产市场持续火爆的核心动力已出现衰减迹象,尤其是房价虚高、严重透支的二、三、四线城市,或面临调整风险。

  以为例,自今年3月以来直接针对楼市颁发的政策就有12道,曲线调控的政策更是数不胜数,其他中心城市发布的政策也不在少数。

  不仅如此,近期各地楼市调控更是频频发力,西安祭出“公告6条”,南昌则卖房时用“名校”“学区房”等字眼宣传,长沙更是推出万套“定向限价房”力保刚需。

  这还是首套房,对于二套来说,基准利率上调10%的基本都找不到,上调20%是新常态,最高的事实加息幅度甚至超过了50%。

  据国家统计局公布的3月份第二波强调控以来的房价指数来看,中心城市的房价基本都在高位小幅震荡,符合预期。

  中期看土地,如果人口流入,你还不供地,那么这个地方房价是有压力的。因为决定房价走势的直接变量是供应量和需求。

  中心城市,由于人口增加购房需求不断,土地供应量必须相应增多,才能够控制房价,一旦供不应求,房价只能向上。

  近期,中国数研究院公布了今年以来中心城市的土地供应、交易和溢价等详细数据,通过数据,我们可以看看中心城市中期房价到底是个什么走势。

  十个重点城市中,除了、重庆住宅供应量增加外,广州、上海、武汉相比于去年同期,也有不同程度的增加,分别增加了44%、38%、15%。

  南京、杭州、天津、成都、深圳住宅供应量同比都是负数,尤其是深圳,今年前8个月尚无住宅土地入市,导致住宅用地供应量同比下跌了100%。

  这主要是深圳陆地面积较小,基本上已无地可供应,为了应对这种尴尬,深圳市一方面加快城市更新项目批准步伐,另一方面加快建设轨道交通,连接东莞、惠州。

  这并不能改变中心区的购房需求,深圳实际管控人口已有2100万,与北上广是同一个级别,面积只有的1/8、上海的1/3,广州的1/4。

  因此,可以说,深圳是中国地区供需矛盾最严重的城市,是房价最不可能出现实质性下跌的中心城市。

  中国的城市化实际上是已经演变成大城市化,全国人口都纷纷涌入、上海、广州、深圳、成都、南京、天津、武汉、杭州、郑州、合肥、青岛、厦门、西安等二十多个中心城市。

  但是各地统计局中的常住人口是政绩考核指标,可信度不大,如深圳统计局公布的深圳2016年常住人口只有1190.84万人,然深圳市领导曾公开表示,深圳实际管控人口已破2000万。

  如图所示,第二部分提到的10个重点城市人口增长都还不错,尤其是深圳、成都、南京、天津、武汉、杭州,增幅都在20%以上。

  上图虽然说的是过去几年人口变化情况,但能够体现的是这些城市对人口的吸引强度,从而推测未来人口增幅情况。

  总的来说,若再结合第二部分的土地供应量来看,未来涨幅排名前五的应该是深圳、成都、南京、武汉、杭州。

  从中对比房价走势不难发现,资源、人才越来越集中于这些经济带的“头部”中心城市。自此,中国进入以都市圈和城市群为主要动力的发展阶段。

  房价快速增长梯队中,除了、上海、深圳三座中国经济的龙头城市,还有厦门、天津、南京、杭州、广州、三亚、苏州、珠海、福州。

  这其中,南京、天津、杭州、广州、福州是直辖市/省会城市,厦门、三亚、苏州三座城市也是所在省份除省会外最重要的城市。

  ●南京,2009年第23名,均价5322,现在一跃到了第6名,均价25775,涨幅4.8倍;

  ●天津,2009年第12名,均价7800,现在到了第5名,均价也过25000,涨幅3.2倍;

  ●武汉,2009年第26名,均价不过5000左右,现在到第15名,均价高达14156,涨幅2.8倍;

  ●,2009年第42名,新房均价也才3968,现在快速攀升到第16名,均价高达14072,涨幅3.5倍;

  ●郑州,2009年第33名,新房均价4652,现在蹿升到第19名,均价也到了一万三,涨幅2.8倍;

  让我们看看,2016年,中国P“万亿俱乐部”的城市,按先后排名,分别是:上海、、广州、深圳、天津、重庆、苏州、成都、武汉、杭州、南京和青岛。

  除了苏州、青岛,其他都是清一色的直辖市和省会城市。任何稍微了解中国经济的人士都知道,在我国,城市的行政级别越高,越能获得更多的金融、政策资源和支持,在“P大战”中获得先机。尤其是在其省内,基本上省会城市都是全省的经济中心,是全省的“门面”,为此投入巨大。

  其他省会城市的“经营城市”大同小异,于是我们看到,省会们汲取全省的金融、经济、财政、招商资源,在政策的下,P突飞猛进,利好消息频传,房价一举超过了沿海制造业发达的市县。

  其一,一二线城市,中心城区与郊区之间都有较大比值,这是因为我国城市大多都是单中构,即一个市中心加周围分散的郊区,而郊区又难以形成副中心,这就导致资源仍旧过度集中于中心城区。当然,也有部分城市通过机构外迁或者产业外迁,试图打造行政副中心或区域功能中心,但结果仍有待观察。这方面的例子,如市迁移到政务区的合肥,还有市即将迁到通州的。

  其二,房价背后,真正值钱的是地段,是土地及其附属的教育、医疗等资源一直在升值,而房子本身是在不断贬值的。所以,买房买地段,这个道理虽然古老,但依旧是适用的。

  其三,对于大城市来说,中心城区与郊区之间的房价悬殊不是坏事,这为中低收入群体提供更多选择,同时也有助于维持城市长远的竞争力。同时,随着地铁和城轨线向郊区的纵深,郊区的居住性价比正在不断提升,世界上许多大城市走的都是这样的发展径。

  凤凰房产南京站综合 来源:财经观潮(guide0929)、深圳淘房志(taongzhi-sz)、凤凰网、大猫财经、福州房产

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